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侠客岛:对房地产市场到了釜底抽薪的时候

侠义岛:当房地产市场处于市场底部时,

侠义岛:当房地产市场处于市场底部时,

22: 12: 52

中国经济周刊

当房地产市场处于市场底部时,“不要住在房子里”。

7月30日,中共中央政治局重申“坚持房子用于生活,不是为了投机”,首先提出“不用房地产作为刺激经济的手段”术语。”一旦经济面临下行压力,那些希望放松房地产的人可以完全放弃这种错觉。

在重复“住房保留而不是投机”政策,限制购买,限制销售和限制等等之后,这次有什么不同?

1.房地产中介

为什么土地和房屋都要炒?正如房地产特赦所说,房地产的基本属性是金融。

无论你猜测什么,你必须先有钱。

今年6月13日,郭树清在陆家嘴论坛上指出,有必要正视一些地方房地产金融化问题。 “仅用于投资或投机”,即房地产投机。

房地产的钱来自哪里?借钱,甚至借钱。合肥房地产集团的游戏玩法非常具有代表性:

首先,“众筹”用于购买房屋预付款的一笔钱,甚至使用首付,杠杆率立即放大10倍或更多。

当我买了一幢建筑物时,我去银行抵押贷款。钱出售后,我买了这栋楼。房价高涨后,我转手了。如果是循环。只要房价上涨,这场比赛就会继续发挥。

它到底发展到什么程度?郭树清警告说:“近年来,中国部分城市家庭部门的杠杆率大幅上升,家庭债务比例已经达到不可持续的水平。”

不可持续的水平是多少?《中国经济周刊》引用了数据。从2008年到2018年,中国个人住房贷款余额从3万亿元增加到25.8万亿元。

看看数据可能看不到任何东西,然后看一下比例:

中国农业和工业建设等五大银行2018年年度报告的数据显示,在个人贷款中,住房贷款是主要力量。在2018年全年,五大银行的个人住房贷款占个人贷款的比例,最低的是60%以上,最高的只是80%。

然而,我们都知道房价正在上涨,很明显,房地产投机者只是弱势,投机的开发商是真正的大力量。

怎么开火?重庆市市长,中国国际经济交流中心副主席黄奇帆表示:

“首先是购买土地的资金,基本上不依靠自有资金,而是依靠贷款融资。

购买土地的钱,银行信托的背后,拍卖的10亿土地价格变成20亿,其次是银行的钱,所以开发商可以推测“土地之王”,没有自己的钱,敢于将土地的价格翻倍。

土地价格越高,开发商原始储备价值越高,资产信贷越高。因此,开发商不怕土地的高价。这是一种现象,即购买土地取决于融资和依赖贷款。

银行是输血到房地产的主动脉。这直接反映在央行的数据中:

年初公布的央行《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示,到2018年底,房地产贷款余额(房地产贷款的使用或房地产担保贷款)为38.7万亿元,一年 - 同比增长20%;年增加值为6.45万亿元,占同期。贷款增加39.9%。房地产开发贷款余额2018年末为10.19万亿元,同比增长22.6%。

除银行贷款外,房地产信托基金也相当庞大。

根据中国保险监督管理委员会的数据,截至5月底,房地产信托资产余额为3.15万亿元,占信托资产总额的14.00%;比年初增加1665.97亿元,增长15.15%。

此外,开发商还采取了建筑商的预付款,预售系统,债券和其他方式来获得廉价资金。

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2.气泡

房地产市场的投机资金太多了。怎么了?

在过去的几十年里,许多全球金融危机都是从房地产市场泡沫的破灭开始的。最近的例子是2007年的美国金融危机。

房地产金融本身就存在风险,而这种灰犀牛也将占据其他产业的生存和发展空间。

郭树清指出,大约一半的新储蓄资源都投资于房地产业。房地产业过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源,而且还容易鼓励房地产投资炒作,使其泡沫问题更加严重。

历史证明,过度依赖房地产以实现和维持经济繁荣的国家最终将不得不付出沉重的代价。任何通过盲目投资投机房地产而从事富裕财务管理的人最终都会发现这是不经济的。

在听完郭树清的讲话后,我可以看到,中央政治局首次提到“不用房地产作为短期刺激经济的手段”,可以更加深入地了解。

在未来,房地产融资将不可避免地收紧,房地产投机的资金并不是那么容易上手。 “有一种汤不会沸腾,沸腾不受限制。如果你知道真相,你就会去火。”

各部正在采取联合行动。

5月10日,中国保险监督管理委员会发布文件,要求加大对违反房地产业政策的各种混乱行为的处罚力度。其中,明确禁止在信托领域发生各种违规行为。严格禁止通过房地产信托发展。土地购买的前端融资和杠杆。

据多家媒体报道,中国银行业监督管理委员会近日警告一批信托公司,要求这些信托公司全面提升情况,严格执行“居住与非投机”的一般要求,严格执行房地产市场监管政策,并控制房地产信托业务。增量和增长率。

国家发展和改革委员会7月12日发文称,房屋企业发行外债只能用于借入新旧债务,外债替代只能是中期和中期的债务。明年。

7月29日,央行在信贷结构调整和银行业金融机构优化研讨会上指出,房地产行业仍然占有较多信贷资源,未来应控制房地产贷款:

保持个人住房贷款合理适度增长,禁止消费贷款用于购房;通过银行融资,委托贷款等方式加强对房地产资金的管理;加强对高杠杆大型住房企业融资行为的监管和风险预警。合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。

这是整体紧缩的节奏,也取得了一些成果。

在住宅抵押贷款利率经历几个月的低迷之后,几个地方再次上调。 7月初,南京两家银行将首套房贷利率调整为基准利率20%。

至于那些想要悄然放松房地产的地方,大多数都会撞到南墙。例如,7月19日,开封宣布取消“新商品房销售三年限制”。 撤销相关决定的文章。

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3.结束

对许多房地产公司来说,完全收紧是生活的节奏。出色的表现是资金和债务偿还的压力。

恒大研究所的报告显示,2018年下半年至2021年是房地产企业集中偿还债务的时期。

感受到赎回的节奏:2018年支付2万亿元债务,2019年支付6.1万亿元债务,2020年支付债务5.9万亿元,2021年支付3.4万亿元债务。

在融资紧缩和大规模债务赎回的同时,房地产市场是“酷”吗?

有消息透露了一些迹象。人民法院公告网显示,截至7月24日,全国共有274家房地产公司宣布今年破产清算。

破产几乎是最糟糕的情况。仍然有许多公司在苦苦挣扎,有些公司出售资产甚至出售自己,有些公司不喝酒,解渴,并借高利率。

举个例子,自去年12月以来,泰和集团已出售各种项目的股份,到2018年底,其计息债务余额为1375亿元。

但是,这只是一个开始。黄奇帆认为:

“在未来十年左右的时间里,基于房地产行业的高质量转型要求和降低发展总量的趋势,房地产开发企业将不可避免地有一个显着减少和缩小的过程。

丢失多少钱?我相信至少有三分之二会丢失。十年后,中国房地产开发企业的法人人数不会超过3万人。

根据国家统计局最近公布的数据,2018年,全国房地产开发企业数量达到一个。

如果说黄奇帆是准确的,根据15年的计算,每年要减少的房地产开发企业数量超过4000。

一方面,水很热,另一边是唱歌和跳舞。

《财富》世界500强名单发布,129家中国公司名列榜首。

有趣的是,增长最快的排名是碧桂园领导者碧桂园,一年上涨176点。

恒大并没有做多少。 2016年,它首次进入榜单时排名第496位。它今年已经攀升至138。据说它自上市以来每三天就超过一家财富500强企业。

华丽的排名,以及赚取全部利润。 2018年,恒大地产,碧桂园和万科的净利润分别为374亿元,346亿元和338亿元。

令人眼花缭乱的数据背后是巨头的融资成本极低。

万科2018年公司债券(5年期)最低发行利率为4.05%,今年2月发行的公司债券20亿元,票面利率为3.65%。

碧桂园2018年碧桂园的借贷成本为6.1%。今年发行的两个公司债券利率约为5%。

相比之下,去年销售额超过1000亿元的第二梯队和阳光城的融资成本为7.94%。

一些业内人士告诉《中国经济周刊》,公司的融资成本越小,成本越高。在未来,任何能够负担得起低成本融资的人都能够更好地生活并形成积极的反馈。

在这个由资本驱动的市场中,这种融资趋势加剧了市场的差异化,马修效应的加强正在加速。

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当然,这不仅仅是关于规模,也不是更多敢于借钱的人,他们的成长就越大。

7月29日央行会议表示,有必要对高杠杆大型房地产企业的融资行为进行监督,合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。

《中国经济周刊》之前报道的分析:

“目前的企业是自去杠杆化政策以来从未被利用过的行业。他们中的一些人仍然非常乐观。他们相信他们会赢得这项政策,最后房地产将用于拯救市场。但事实上,决定趋势的不是政策。房地产时代结束了。“

在严重打击房地产时,7月30日举行的中央政治局会议指出,应推进金融供给方结构改革,引导金融机构增加制造业和民营企业的中长期融资。 (此栏目由奈特岛制作,《中国经济周刊》)

文/李永华郭志强

08: 19

来源:田园粘土教育

侠义岛:当房地产市场处于市场底部时,

侠义岛:当房地产市场处于市场底部时,

22: 12: 52

中国经济周刊

当房地产市场处于市场底部时,“不要住在房子里”。

7月30日,中共中央政治局重申“坚持房子用于生活,不是为了投机”,首先提出“不用房地产作为刺激经济的手段”术语。”一旦经济面临下行压力,那些希望放松房地产的人可以完全放弃这种错觉。

在重复“住房保留而不是投机”政策,限制购买,限制销售和限制等等之后,这次有什么不同?

1.房地产中介

为什么土地和房屋都要炒?正如房地产特赦所说,房地产的基本属性是金融。

无论你猜测什么,你必须先有钱。

今年6月13日,郭树清在陆家嘴论坛上指出,有必要正视一些地方房地产金融化问题。 “仅用于投资或投机”,即房地产投机。

房地产的钱来自哪里?借钱,甚至借钱。合肥房地产集团的游戏玩法非常具有代表性:

首先,“众筹”用于购买房屋预付款的一笔钱,甚至使用首付,杠杆率立即放大10倍或更多。

当我买了一幢建筑物时,我去银行抵押贷款。钱出售后,我买了这栋楼。房价高涨后,我转手了。如果是循环。只要房价上涨,这场比赛就会继续发挥。

它到底发展到什么程度?郭树清警告说:“近年来,中国部分城市家庭部门的杠杆率大幅上升,家庭债务比例已达到不可持续的水平。”

不可持续的水平是多少?《中国经济周刊》引用了数据。从2008年到2018年,中国个人住房贷款余额从3万亿元增加到25.8万亿元。

看看数据可能看不到任何东西,然后看一下比例:

中国农业和工业建设等五大银行2018年年度报告的数据显示,在个人贷款中,住房贷款是主要力量。在2018年全年,五大银行的个人住房贷款占个人贷款的比例,最低的是60%以上,最高的只是80%。

然而,我们都知道房价正在上涨,很明显,房地产投机者只是弱势,投机的开发商是真正的大力量。

怎么开火?重庆市市长,中国国际经济交流中心副主席黄奇帆表示:

“首先是购买土地的资金,基本上不依靠自有资金,而是依靠贷款融资。

购买土地的钱,银行信托的背后,拍卖的10亿土地价格变成20亿,其次是银行的钱,所以开发商可以推测“土地之王”,没有自己的钱敢于将土地的价格翻倍。

土地价格越高,开发商原始储备价值越高,资产信贷越高。因此,开发商不怕土地的高价。这是一种现象,即购买土地取决于融资和依赖贷款。

银行是输血到房地产的主动脉。这直接反映在央行的数据中:

年初公布的央行《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示,到2018年底,房地产贷款余额(房地产贷款的使用或房地产担保贷款)为38.7万亿元,一年 - 同比增长20%;年增加值为6.45万亿元,占同期。贷款增加39.9%。房地产开发贷款余额2018年末为10.19万亿元,同比增长22.6%。

除银行贷款外,房地产信托基金也相当庞大。

根据中国保险监督管理委员会的数据,截至5月底,房地产信托资产余额为3.15万亿元,占信托资产总额的14.00%;比年初增加1665.97亿元,增长15.15%。

此外,开发商还采取了建筑商的预付款,预售系统,债券和其他方式来获得廉价资金。

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2.气泡

房地产市场的投机资金太多了。怎么了?

在过去的几十年里,许多全球金融危机都是从房地产市场泡沫的破灭开始的。最近的例子是2007年的美国金融危机。

房地产金融本身就存在风险,而这种灰犀牛也将占据其他产业的生存和发展空间。

郭树清指出,大约一半的新储蓄资源都投资于房地产业。房地产业过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源,而且还容易鼓励房地产投资炒作,使其泡沫问题更加严重。

历史证明,过度依赖房地产以实现和维持经济繁荣的国家最终将不得不付出沉重的代价。任何通过盲目投资投机房地产而从事富裕财务管理的人最终都会发现这是不经济的。

在听完郭树清的讲话后,我可以看到,中央政治局首次提到“不用房地产作为短期刺激经济的手段”,可以更加深入地了解。

在未来,房地产融资将不可避免地收紧,房地产投机的资金并不是那么容易上手。 “有一种汤不会沸腾,沸腾不受限制。如果你知道真相,你就会去火。”

各部正在采取联合行动。

5月10日,中国保险监督管理委员会发布文件,要求加大对违反房地产业政策的各种混乱行为的处罚力度。其中,明确禁止在信托领域发生各种违规行为。严格禁止通过房地产信托发展。土地购买的前端融资和杠杆。

据多家媒体报道,中国银行业监督管理委员会近日警告一批信托公司,要求这些信托公司全面提升情况,严格执行“居住与非投机”的一般要求,严格执行房地产市场监管政策,并控制房地产信托业务。增量和增长率。

国家发展和改革委员会7月12日发文称,房屋企业发行外债只能用于借入新旧债务,外债替代只能是中期和中期的债务。明年。

7月29日,央行在信贷结构调整和银行业金融机构优化研讨会上指出,房地产行业仍然占有较多信贷资源,未来应控制房地产贷款:

保持个人住房贷款合理适度增长,禁止消费贷款用于购房;通过银行融资,委托贷款等方式加强对房地产资金的管理;加强对高杠杆大型住房企业融资行为的监管和风险预警。合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。

这是整体紧缩的节奏,也取得了一些成果。

在住宅抵押贷款利率经历几个月的低迷之后,几个地方再次上调。 7月初,南京两家银行将首套房贷利率调整为基准利率20%。

至于那些想要悄然放松房地产的地方,大多数都会撞到南墙。例如,7月19日,开封宣布取消“新商品房销售三年限制”。 撤销相关决定的文章。

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3.结束

对许多房地产公司来说,完全收紧是生活的节奏。出色的表现是资金和债务偿还的压力。

恒大研究所的报告显示,2018年下半年至2021年是房地产企业集中偿还债务的时期。

感受到赎回的节奏:2018年支付2万亿元债务,2019年支付6.1万亿元债务,2020年支付债务5.9万亿元,2021年支付3.4万亿元债务。

在融资紧缩和大规模债务赎回的同时,房地产市场是“酷”吗?

有消息透露了一些迹象。人民法院公告网显示,截至7月24日,全国共有274家房地产公司宣布今年破产清算。

破产几乎是最糟糕的情况。仍然有许多公司在苦苦挣扎,有些公司出售资产甚至出售自己,有些公司不喝酒,解渴,并借高利率。

举个例子,自去年12月以来,泰和集团已出售各种项目的股份,到2018年底,其计息债务余额为1375亿元。

但是,这只是一个开始。黄奇帆认为:

“在未来十年左右的时间里,基于房地产行业的高质量转型要求和降低发展总量的趋势,房地产开发企业将不可避免地有一个显着减少和缩小的过程。

丢失多少钱?我相信至少有三分之二会丢失。十年后,中国房地产开发企业的法人人数不会超过3万人。

根据国家统计局最近公布的数据,2018年,全国房地产开发企业数量达到一个。

如果说黄奇帆是准确的,根据15年的计算,每年要减少的房地产开发企业数量超过4000。

一方面,水很热,另一边是唱歌和跳舞。

《财富》世界500强名单发布,129家中国公司名列榜首。

有趣的是,增长最快的排名是碧桂园领导者碧桂园,一年上涨176点。

恒大并没有做多少。 2016年,它首次进入榜单时排名第496位。它今年已经攀升至138。据说它自上市以来每三天就超过一家财富500强企业。

华丽的排名,以及赚取全部利润。 2018年,恒大地产,碧桂园和万科的净利润分别为374亿元,346亿元和338亿元。

令人眼花缭乱的数据背后是巨头的融资成本极低。

万科2018年公司债券(5年期)最低发行利率为4.05%,今年2月发行的公司债券20亿元,票面利率为3.65%。

碧桂园2018年碧桂园的借贷成本为6.1%。今年发行的两个公司债券利率约为5%。

相比之下,去年销售额超过1000亿元的第二梯队和阳光城的融资成本为7.94%。

一些业内人士告诉《中国经济周刊》,公司的融资成本越小,成本越高。在未来,任何能够负担得起低成本融资的人都能够更好地生活并形成积极的反馈。

在这个资本驱动的市场中,这种融资趋势加剧了市场分化,马太效应越强,融资速度越快。

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当然,这不是单纯的规模问题,也不是说那些敢于借钱的人越多,他们的成长就越大。

央行7月29日会议表示,有必要对高杠杆大型房地产企业的融资行为进行监管,合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。

[0x9A8b]以前报告的分析:

“furrent企业是自去杠杆化政策以来从未被杠杆化的行业。其中一些人仍然非常乐观。他们相信他们会赢得这项政策,最终房地产将被用来拯救市场。但事实上,并不是政策决定了这一趋势。房地产时代已经结束。

7月30日召开的中央政治局会议指出,在房地产市场受到严重冲击之际,要推进金融供给侧结构性改革,引导金融机构加大制造业和民营企业的中长期融资。企业。(此栏由Knight Island和《中国经济周刊》制作)

文字/李永华郭志强

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